El Tribunal Suprem concreta els efectes de les clàusules resolutòries expresses en els contractes de compravenda immobiliària amb pagament ajornat. La Sentència 1307/2026, de 23 de juliol, confirma que les parts poden pactar quins incompliments de pagament permetran resoldre el contracte. Ara bé, un cop produïda la resolució, les quantitats que el venedor rebi posteriorment a compte del preu han de ser retornades.
Els contractes de compravenda poden establir mecanismes específics per determinar què succeeix quan una de les parts incompleix les seves obligacions. Un d’aquests mecanismes és la condició resolutòria expressa, mitjançant la qual les parts identifiquen prèviament determinats incompliments que poden donar lloc a la resolució del contracte.
La Sala Civil del Tribunal Suprem, en la Sentència 1307/2026, de 23 de juliol, analitza l’abast d’aquest tipus de pactes en una compravenda immobiliària amb preu ajornat i introdueix una distinció rellevant entre les quantitats percebudes abans i després de la resolució contractual.
Amb caràcter general, l’article 1124 del Codi civil vincula la resolució dels contractes amb obligacions recíproques a un incompliment amb suficient entitat. Ara bé, el Tribunal Suprem recorda que l’article 1255 del Codi civil, que reconeix l’autonomia de la voluntat de les parts, permet pactar una condició resolutòria expressa i establir contractualment quins incompliments tindran conseqüències resolutòries.
Això significa que, quan existeix aquest pacte, cal atendre en primer lloc al contingut concret de la clàusula. Les parts poden atribuir efectes resolutoris a determinats incompliments encara que, valorats de manera aïllada, aquests no tinguessin necessàriament la gravetat que exigeix el règim general de l’article 1124.
En les compravendes de béns immobles cal tenir en compte, a més, l’article 1504 del Codi civil. Aquest precepte permet al comprador efectuar el pagament després d’haver vençut el termini mentre el venedor no hagi realitzat el corresponent requeriment resolutori en els termes legalment previstos. Una vegada efectuat aquest requeriment, el pagament posterior no rehabilita el contracte ja resolt.
El Tribunal Suprem dona continuïtat així a la seva jurisprudència anterior: quan existeix una condició resolutòria expressa aplicable, s’ha produït l’incompliment previst contractualment i s’ha efectuat el requeriment corresponent, la part compradora no pot evitar posteriorment els efectes de la resolució mitjançant un pagament tardà.
El contracte també pot incorporar una clàusula penal que determini les conseqüències econòmiques de l’incompliment. La sentència manté els efectes d’aquest pacte en els termes en què havia estat plantejat el litigi. De fet, el Tribunal precisa que els efectes de la clàusula penal no havien estat impugnats en cassació des de la perspectiva dels articles 1152 i següents del Codi civil. La resolució no estableix una regla general segons la qual qualsevol clàusula penal permeti sempre retenir totes les quantitats percebudes.
La situació és diferent respecte dels imports abonats després que la resolució ja s’hagi produït. A partir d’aquell moment, el contracte ja no constitueix la causa que permet al venedor continuar percebent pagaments a compte del preu. Per això, les quantitats rebudes posteriorment han de ser reintegrades al comprador.