El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, modifica diversos preceptes de la Llei de l’IVA amb efectes sobre propietaris, arrendadors, empreses de reformes, promotors i compradors d’habitatge protegit.
Les tres novetats comparteixen la mateixa data d’aplicació, l’1 de desembre de 2026, però cadascuna té requisits específics. La durada del lloguer, l’ús de l’immoble, les característiques de les obres i la qualificació administrativa de l’habitatge determinaran el tractament fiscal de cada operació.
La norma, publicada al BOE del 7 d’octubre, ha estat convalidada per la Diputació Permanent del Congrés. L’acord de convalidació s’ha publicat al BOE del 13 de novembre de 2026.
La reforma exclou de l’exempció d’IVA els arrendaments d’apartaments o habitatges moblats quan es compleixin conjuntament aquestes condicions:
Aquests arrendaments passaran a tributar al tipus reduït del 10%. La novetat és que, en aquests casos, la tributació ja no dependrà de la prestació de serveis complementaris propis de la indústria hotelera. Per tant, un habitatge moblat llogat durant una setmana pot quedar subjecte al 10% encara que només s’ofereixi l’allotjament, sempre que es compleixin les condicions indicades.
La norma estableix una excepció per als arrendaments de fins a 30 nits que es produeixin a l’apartament o habitatge on l’arrendador tingui la residència habitual.
Ara bé, aquesta excepció s’ha de diferenciar del supòsit en què es prestin serveis propis de la indústria hotelera. La reforma manté la tributació dels arrendaments en què l’arrendador s’obliga a oferir serveis d’aquesta naturalesa, com ara restauració, neteja durant l’estada o rentat de roba.
En conseqüència, cal valorar tant la durada i l’ús de l’habitatge com els serveis efectivament prestats. Tampoc es pot concloure que qualsevol lloguer superior a 30 nits estigui exempt: s’haurà d’analitzar segons les regles generals de l’impost.
Per als arrendadors afectats, el canvi fa necessari revisar els preus anunciats, les condicions de les reserves i la facturació per incorporar correctament l’IVA que correspongui.
La segona mesura amplia l’aplicació del tipus reduït del 10% a les execucions d’obra de renovació i reparació en habitatges destinats a l’arrendament com a habitatge habitual, sigui quina sigui la condició de l’arrendador.
Aquesta ampliació és rellevant perquè permet incloure aquests habitatges dins del supòsit de tipus reduït, sempre que es compleixin tots els requisits legals. El fet que l’immoble estigui destinat al lloguer habitual no permet, per si sol, aplicar el 10% a qualsevol reforma.
La construcció o rehabilitació de l’habitatge ha d’haver finalitzat almenys dos anys abans de l’inici de les obres de renovació o reparació.
Aquest termini es refereix a la finalització de la construcció o rehabilitació, i no a la data en què el propietari va adquirir l’immoble.
L’empresa o professional que executa les obres no ha d’aportar materials o, si n’aporta, el seu cost no pot superar el 40% de la base imposable de l’operació.
Per exemple, en una obra amb una base imposable de 10.000 euros, el cost dels materials aportats per qui l’executa no pot superar els 4.000 euros per complir aquest requisit.
La contraprestació de les obres s’ha de satisfer mitjançant:
Per tant, el pagament en efectiu no compleix aquesta condició per aplicar el tipus reduït. Cal conservar la documentació que acrediti el pagament.
L’Agència Tributària precisa que el nou requisit sobre els mitjans de pagament també s’aplica a les obres en habitatges d’ús particular.
Així, el canvi no afecta exclusivament els propietaris que reformin un habitatge per llogar-lo. Les persones que encarreguin obres al seu propi habitatge també hauran de tenir present aquesta condició per aplicar el 10% dins d’aquest règim.
Abans d’emetre o acceptar una factura amb IVA reduït, convé comprovar la destinació de l’habitatge, l’antiguitat exigida, el cost dels materials i el sistema de pagament. També cal distingir les obres de renovació i reparació de les actuacions que puguin tenir un altre tractament fiscal.
La tercera novetat incorpora expressament al tipus superreduït del 4% els lliuraments d’habitatges protegits amb qualificació permanent o indefinida, quan els efectuïn els seus promotors.
Aquesta categoria s’afegeix als habitatges qualificats administrativament de protecció oficial de règim especial o de promoció pública ja previstos en aquest precepte.
El tipus del 4% també comprèn els garatges i annexos situats al mateix edifici que es transmetin conjuntament amb l’habitatge, amb un màxim de dues places de garatge.
Per aplicar aquest tipus cal comprovar la qualificació administrativa concreta de l’immoble i que el lliurament el faci el promotor en els termes previstos legalment.
Per tant, la denominació genèrica d’«habitatge protegit» no és suficient per determinar el tipus d’IVA, ni aquesta ampliació implica que qualsevol transmissió posterior del mateix habitatge tributi al 4%.
En les operacions que incloguin aparcaments o altres annexos, també serà necessari verificar que es compleixen les condicions de situació i transmissió conjunta.
| Operació | Tractament des de l’1 de desembre de 2026 | Condicions principals |
|---|---|---|
| Lloguer d’un apartament o habitatge moblat de fins a 30 nits a un mateix arrendatari | IVA del 10% | Que no sigui la residència habitual de l’arrendador, sens perjudici de les regles sobre serveis hotelers |
| Obres de renovació o reparació en habitatges destinats al lloguer habitual | Possibilitat d’aplicar el 10% | Antiguitat mínima de dos anys, materials dins del límit del 40% i pagament pels mitjans bancaris admesos |
| Lliurament pel promotor d’un habitatge protegit amb qualificació permanent o indefinida | IVA del 4% | Qualificació administrativa exigida i condicions legals del lliurament |
| Garatges i annexos d’aquests habitatges | Inclusió en el 4% | Mateix edifici, transmissió conjunta i màxim de dues places de garatge |
L’aplicació temporal s’haurà de revisar segons les regles de meritació de l’IVA. En operacions amb bestretes, pagaments parcials o prestacions que s’estenguin abans i després de l’1 de desembre, convé determinar el tractament de cada import abans de facturar.