L’usucapió és un mecanisme legal mitjançant el qual es pot adquirir la propietat d’un bé a través de la possessió pacífica, continuada i de bona fe durant un determinat període de temps. Aquest procés es pot aplicar tant a béns mobles com immobles, i fins i tot a certs elements comuns en comunitats de propietaris, sempre que aquests compleixin certs requisits. Però, quan és possible usucapir elements comuns en una comunitat de propietaris? I quins són els límits d’aquesta figura?
Els elements comuns d’un edifici o comunitat de propietaris són aquells espais o instal·lacions que pertanyen a tots els propietaris de manera conjunta, com ara escales, patis, terrasses comunitàries o zones d’instal·lacions. La Llei de Propietat Horitzontal regula l’ús i administració d’aquests elements, els quals no es poden vendre ni desafectar sense el consentiment de tots els copropietaris o d’acord amb el que estableixin els estatuts de la comunitat.
L’usucapió es podria plantejar en casos on un propietari ha tingut la possessió exclusiva d’un element comú no essencial, com un traster o una terrassa, durant un llarg període de temps. Si la possessió s’ha exercit de manera pacífica i amb aparent bona fe, és possible iniciar el procés d’usucapió d’aquests elements desafectats.
Una distinció clau en aquest tipus de situacions és la diferència entre els elements comuns essencials i no essencials. Els elements comuns essencials són aquells que són necessaris per al funcionament i la seguretat de l’edifici, com les estructures de suport, les façanes o les instal·lacions de subministrament d’aigua i electricitat. Aquests no es poden desafectar ni convertir en elements privatius de cap propietari individual, ja que són imprescindibles per a la integritat de la comunitat.
D’altra banda, els elements comuns no essencials, com poden ser certs trasters, zones d’aparcament o terrasses comunitàries d’ús compartit, podrien ser susceptibles de desafectació i posterior usucapió, sempre que es compleixin els requisits legals.
Perquè es pugui adquirir la propietat d’un element comú desafectat mitjançant usucapió, és necessari complir amb els requisits següents:
– La possessió ha d’ésser en concepte de titular del dret, pública, pacífica i ininterrompuda i no necessita títol ni bona fe
– Els terminis de possessió per a usucapir són de tres anys per als béns mobles i de vint anys per als immobles
Perquè un element comú pugui ser desafectat i es pugui convertir en privatiu, cal que no sigui essencial per al funcionament de l’edifici i que es compleixin els requisits establerts per la llei. Generalment, la desafectació d’un element comú implica que la comunitat de propietaris acordi que aquest element ja no forma part dels espais comuns i que pot ser assignat o venut a un dels copropietaris.
Aquest acord ha de ser aprovat en junta per unanimitat, o en alguns casos, d’acord amb els percentatges de vot establerts en els estatuts. Una vegada desafectat, l’element es pot inscriure al Registre de la Propietat com a bé privatiu.