1. LA SEVA APLICACIÓ
Com a qüestió prèvia val a dir que el Govern de Catalunya ha presentat recurs d’inconstitucionalitat contra aquesta llei atès que vulnera competències de la Generalitat, però mentre no es resolgui s’aplica la llei, de la que en destaquem els següents aspectes:
La llei d’habitatge 12/2023 de 24 de maig va entrar en vigor el dia 26 de maig de 2023. Tot i això hi ha una part de la seva redacció que no serà d’aplicació automàtica, com és la regulació del preu del lloguer. Per tal que sigui aplicable, serà necessari que les Comunitats Autònomes prèviament declarin Zones de Mercat Residencial com a zones tensionades i que elaborin un Índex de Preus. Actualment a Catalunya ja hi ha declarades les zones tensionades (veure Resolució de la Generalitat en el següent enllaç: https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/?documentId=967258) però encara no tenim l’índex de preus que segons la llei espanyola ha d’estar fet pel 2025. Està previst que pel 2024 l’increment màxim del preu dels habitatges sigui del 3%, independentment de l’increment que resulti de l’IPC o qualsevol altre índex. (Veure punt 7 d’aquest document)
2. A QUINS CONTRACTES DE LLOGUER S’APLICA?
La llei és d’aplicació als contractes d’habitatge signats després de la seva entrada en vigor, i no afectarà aquells contractes que hagin sigut signats amb anterioritat. Aquests continuaran regulant-se per la norma vigent en el moment de la seva signatura.
Les limitacions al preu del lloguer i les repercussions de determinades despeses, només seran d’aplicació a contractes sobre habitatges que estiguin ubicats en una zona declarada com a zona de mercat residencial tensionada. A Osona ho són els municipis de MANLLEU, TONA, TORELLÓ I VIC.
3. COM AFECTA AQUESTA LLEI AL PREU DEL LLOGUER I A LA SEVA CONTENCIÓ?
La llei introdueix una limitació del preu de lloguer que sols s’aplicarà en els casos en què l’habitatge es trobi en una àrea tensionada, amb independència de si es tracta d’un gran tenidor o no.
Ara bé, per als petits propietaris, la renda del nou contracte no podrà superar la del contracte anterior més IPC que hagués estat vigent en els darrers cinc (5) anys. Es podrà incrementar en un màxim del 10% si es dona algun dels supòsits previstos en el punt 5 d’aquest document.
Si el petit propietari no ha tingut prèviament llogat el pis durant els 5 anys anteriors a la realització del nou contracte, la renda pactada no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable als índex de referència que s’han de determinar a tot estirar abans de finalitzar el 2024.
Quan el propietari sigui un gran tenidor, la renda dels nous contractes en zones tensionades estarà limitada a la renda del contracte anterior o al límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència que encara no es troba definit. Aquesta mateixa limitació també s’aplicarà si durant els últims cinc anys no hi ha hagut cap contracte d’arrendament vigent, i l’habitatge està en una zona de mercat tensionat.
4. QUÈ ÉS UN GRAN TENIDOR?
Als efectes d’aquesta llei, serà considerat gran tenidor la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent garatges i trasters.
Aquesta definició es podrà rebaixar a 5 o més immobles d’ús residencial en entorns de mercat residencial tensionat, a partir de que ho aprovi el “Ministerio de Vivienda” que encara no ho ha fet.
5. HI HA ALGUNA EXCEPCIÓ A AQUESTA LIMITACIÓ DE PREU?
Sí. En determinats supòsits està permès un increment addicional del 10% sobre la renda del contracte d’arrendament. Aquesta pujada només serà legal en cas que es justifiqui una rehabilitació de l’habitatge en els últims 2 anys, millores que generin un estalvi energètic del 30%, millores d’accessibilitat o quan la duració del contracte sigui de 10 anys o més o es pactin pròrrogues obligatòries.
6. COM AFECTA AQUESTA LLEI A LA REPERCUSSIÓ DE QUOTES O DESPESES A CÀRREC DE LA PART ARRENDATÀRIA/LLOGATERA?
En cas que es tracti d’un contracte de lloguer d’un immoble situat en una àrea declarada com a tensionada, no es podran repercutir a la llogatera quotes o despeses (tals com IBI, despeses ordinàries de Comunitat, etc) que no estiguessin previstes al contracte d’arrendament anterior.
7. COM AFECTA AQUESTA LLEI A LES ACTUALITZACIONS ANUALS DEL PREU DEL CONTRACTE EN BASE A L’IPC?
La llei determina que les actualitzacions anuals de la renda dels contractes d’arrendament subjectes a la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans (tots els signats en posterioritat a 1994), es poden negociar amb l’arrendador. En cas de que no hi hagi acord, l’actualització no podrà excedir el límit del 2% i durant el 2024 del 3%. Després és d’esperar que l’índex ja estigui aprovat (2025).
8. COM AFECTA AQUESTA LLEI AL PAGAMENT DELS HONORARIS DE LES IMMOBILIÀRIES?
A partir d’ara, els honoraris de la immobiliària sempre hauran de córrer a càrrec de la propietat, sigui quina sigui la seva forma jurídica i el nombre d’immobles que tingui (persona física o jurídica, gran tenidor o petit tenidor).
9. QUÈ SÓN LES PRÒRROGUES PREVISTES A LA NOVA LLEI?
La llei preveu una pròrroga obligatòria un cop finalitzin els contractes d’habitatges que es trobin en una zona de mercat residencial tensionat i que s’hagin signat amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Habitatge Estatal. Aquestes pròrrogues poden tenir una durada de fins a 3 anys. En tot cas, això serà d’aplicació d’aquí a mínim 5 anys (quan comencin a acabar-se els contractes signats en el marc de la Llei d’Habitatge).
Si l’arrendador és un gran tenidor i el llogater una persona en situació de vulnerabilitat, estigui o no en una àrea tensionada, la llei preveu una pròrroga extraordinària d’un any.
10. QUINA ÉS LA DURADA DE LA DECLARACIÓ D’UNA ZONA DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONAT?
La declaració d’una zona de mercat residencial tensionat té una durada de tres anys, que es pot anar prorrogant anualment.
11. COM ES CONTROLARAN LES PERSONES QUE NO PAGUEN LES RENDES DE LLOGUER (ELS MOROSOS)?
La llei estatal d’habitatge preveu l’existència futura d’un registre de sentències fermes per l’impagament de rendes.
12. QUINES REPERCUSSIONS FISCALS POT TENIR LA NOVA LLEI D’HABITATGE?
a/ Beneficis fiscals per als propietaris de contractes celebrats a partir del 26/5/23 (Disposició final 2a)
S’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual. Per això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50%, que podrà incrementar-se en funció dels següents criteris:
a) Reducció del 90%, quan es firmi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionat amb una rebaixa d’almenys un 5% en relació amb l’última renda actualitzada del contracte anterior del mateix habitatge.
b) Reducció del 70% en lloguer d’habitatges en àrees tensionades a joves d’entre 18 i 35 anys, en contracte realitzat per primera vegada pel contribuent.
c) Reducció del 70% en habitatge llogat a l’Administració Pública o entitats del tercer sector, o acollida a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.
d) Reducció del 60%, en habitatges objecte d’una actuació de rehabilitació, en els dos anys anteriors a la data de formalització del contracte d’arrendament.
b/ Introducció del concepte d’habitatge assequible incentivat
S’introdueix una nova figura d’habitatges de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector, als titulars dels quals l’Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal o d’altres tipus, a canvi de destinar-los a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts o qualsevol altra fórmula de tinència temporal, de persones que pel seu nivell d’ingressos no poden accedir a un habitatge a preu de mercat.
Cada municipi pot regular els beneficis que poden oferir a qui destini l’habitatge a lloguer assequible. En el cas de Vic cal estar al que determina l’oficina d’habitatge municipal: OFICINA D’HABITATGE DE VIC Habitatge – Ajuntament de Vic:
En aquests moments la renda màxima a cobrar per un lloguer assequible tramitat des de l’oficina d’habitatge de l’Ajuntament de Vic és de 650 euros (en funció de les característiques de l’habitatge). En cas d’acollir-se a aquesta opció es poden tenir una sèrie de beneficis tals com:
· Subvenció de 75 euros, 175 euros o 225 euros per pagar l’IBI del l’habitatge cedit en lloguer assequible
· Assegurança multirisc gratuïta sobre el pis cedit en lloguer assequible durant tots els anys de vida del contracte
· Control de pagament de la renda i gestió gratuïta en cas d’impagament
· Visites periòdiques a l’habitatge
· Règim de cobertura de l’avalloguer (mecanisme de l’Incasol que permet al propietari recuperar fins a sis mesos de lloguer impagats un cop obtinguda sentència judicial)
c/. Recàrrec a l’IBI per als habitatges buits (Disposició final 3a.)
Es contempla que els Ajuntaments puguin gravar l’habitatge buit de forma continuada, per un termini superior a dos (2) anys, llevat de causa justificada, amb un recàrrec a l’Impost de Béns Immobles que pot arribar al 50%, quan es tracti de titulars de quatre o més immobles d’ús residencial. El recàrrec podrà arribar al 100% quan faci més de tres (3) anys que l’immoble estigui desocupat, i està també previst que els ajuntaments puguin augmentar el percentatge de recàrrec fins a 50 punts addicionals si el titular té 2 o més immobles buits en el mateix terme municipal.
13. L’HABITATGE DE PROTECCIÓ PÚBLICA, FINS QUAN POT DURAR LA SEVA QUALIFICACIÓ D’HABITATGE PROTEGIT?
S’ha de garantir sempre, com a mínim, un període de trenta anys. Es fixen en l’àmbit estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de trenta anys.
14. QUÈ FEM DAVANT D’UNA OKUPACIÓ D’HABITATGE HABITUAL I/O DE SEGONA RESIDÈNCIA?
En aquest cas és molt important trucar dins les primeres 24 h a la consultoria Bosch, per tal de poder sol·licitar les mesures legals urgents
15. QUÈ HAN DE FER LES COMUNITATS DE PROPIETARIS DAVANT D’UNA OKUPACIÓ D’UN HABITATGE DE L’ESCALA DE VEÏNS?
Es recomana a les comunitats de propietaris que estableixin protocols d’autoprotecció (s’aprova via majoria simple) per tal que la solidaritat dels veïns pugui demostrar la flagrant entrada dels okupes en el mateix moment o en unes poques hores prèvies. Cal tenir en consideració que la Guardia Urbana o els MMEE només declaren que hi ha hagut una entrada flagrant en un pis/habitatge si en té proves, i l’actuació veïnal pot ser bàsica.