El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, publicat al BOE el 7 d’octubre, incorpora diverses mesures que afecten la tributació dels immobles en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques. Els canvis incideixen tant en els ingressos que obtenen els propietaris pel lloguer com en les deduccions de les persones arrendatàries i en les rendes que han de declarar els titulars de determinats immobles que no estan arrendats.
Les mesures tenen dates d’aplicació diferents. Algunes afecten la Renda 2026, mentre que el nou règim de reduccions es vincula als contractes celebrats a partir de l’1 de desembre de 2026 i l’escala progressiva d’imputació de rendes s’aplicarà des de l’1 de gener de 2027.
| Mesura | Aplicació |
|---|---|
| Pròrroga de la regla especial d’imputació de rendes de l’1,1% per a determinats immobles | Exercici 2026 |
| Nova deducció estatal del 10% pel lloguer de l’habitatge habitual | Aplicable a la Renda 2026, amb els requisits legals |
| Nou règim de reduccions dels rendiments del lloguer d’habitatge habitual | Contractes celebrats a partir de l’1 de desembre de 2026 |
| Reducció del 80% en determinades pròrrogues tàcites | Amb els requisits específics del règim transitori |
| Nova escala progressiva d’imputació de rendes immobiliàries i modificació del rendiment mínim en cas de parentiu | Des de l’1 de gener de 2027 |
El calendari obliga a diferenciar entre l’entrada en vigor de la norma, la data de celebració del contracte i l’exercici fiscal al qual correspon cada mesura.
La norma modifica les reduccions aplicables als rendiments nets positius del capital immobiliari derivats del lloguer d’habitatges destinats a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.
La reducció s’aplica al rendiment net positiu, una vegada descomptades les despeses fiscalment deduïbles. Per tant, una reducció del 100% pot deixar sense tributació aquest rendiment, però no significa que Hisenda retorni al propietari l’import del lloguer.
El nou sistema diferencia segons si l’habitatge ja estava llogat, si s’arrenda per primera vegada o si concorren circumstàncies com el lloguer social o una rehabilitació. En diversos supòsits, també exigeix que l’arrendador no tingui la consideració de gran tenidor.
Quan el mateix arrendador formalitzi un nou contracte i no sigui gran tenidor en aquell moment, caldrà comparar la renda inicial amb l’última renda del contracte anterior del mateix habitatge, una vegada aplicada, si correspon, la clàusula d’actualització anual.
Si la renda es redueix en més d’un 5%, les reduccions poden arribar al 100%:
| Situació del nou contracte, amb una rebaixa superior al 5% | Reducció |
|---|---|
| Nou contracte amb el mateix arrendatari, una vegada finalitzat el termini mínim de cinc anys o l’última de les pròrrogues previstes legalment | 100% |
| Nou contracte amb un altre arrendatari i renda inicial inferior al límit màxim del sistema d’índexs de referència o valor aplicable | 100% |
| Si no es compleixen les condicions anteriors, habitatge en zona tensionada i arrendatari d’entre 18 i 35 anys | 95% |
| Si no corresponen els percentatges anteriors, habitatge en zona tensionada | 90% |
| Si no corresponen els percentatges anteriors, arrendatari d’entre 18 i 35 anys | 85% |
| Resta de casos d’aquest supòsit de rebaixa | 70% |
Si la renda inicial no supera l’anterior, però no es compleixen els requisits per aplicar les reduccions superiors, la reducció serà del 50%.
Si la renda augmenta, el percentatge de reducció disminueix segons l’increment:
| Increment respecte de l’última renda actualitzada | Reducció |
|---|---|
| Superior al 0% i fins al 5% | 40% |
| Superior al 5% i fins al 10% | 30% |
| Superior al 10% i fins al 15% | 25% |
| Superior al 15% i fins al 20% | 20% |
| Superior al 20% | 15% |
Aquests percentatges fiscals s’han d’interpretar conjuntament amb les limitacions legals sobre el preu del lloguer. La previsió d’una reducció fiscal per a un increment de renda no autoritza a superar els límits que siguin aplicables al contracte.
Quan el contribuent llogui l’habitatge per primera vegada i no sigui gran tenidor en el moment de celebrar el contracte, s’estableixen els percentatges següents:
| Circumstància | Reducció |
|---|---|
| Renda inicial inferior al límit màxim del sistema d’índexs de referència o valor aplicable | 100% |
| Si no correspon el percentatge anterior, habitatge en zona tensionada i arrendatari d’entre 18 i 35 anys | 95% |
| Si no corresponen els percentatges anteriors, habitatge en zona tensionada | 90% |
| Si no corresponen els percentatges anteriors, arrendatari d’entre 18 i 35 anys | 85% |
| Renda igual o superior al límit de referència, quan no correspongui una reducció superior | 50% |
Quan hi hagi diversos arrendataris i la reducció depengui de l’edat, el benefici s’aplicarà a la part del rendiment net que correspongui proporcionalment a les persones que compleixin aquest requisit.
La reforma també preveu:
En aquest últim cas, cal comprovar que les obres compleixen el concepte fiscal de rehabilitació. La realització d’obres de manteniment o d’una reforma ordinària no permet donar per complert aquest requisit.
Es preveu una reducció del 80% durant la pròrroga tàcita regulada a l’article 10.1 de la Llei d’arrendaments urbans, sempre que l’arrendador no sigui gran tenidor i es respecti el límit de renda de referència establert per la norma.
El règim transitori permet aplicar aquesta reducció amb independència de la data inicial del contracte, sempre que el termini mínim de cinc anys de l’article 9 de la Llei d’arrendaments urbans finalitzi amb posterioritat a l’1 de desembre de 2026 i es compleixin la resta de condicions. Cal identificar, per tant, quin tipus de pròrroga s’està produint.
La reforma no trasllada automàticament tots els contractes existents al nou sistema. El règim transitori manté tractaments diferents segons la data de celebració:
| Data del contracte | Règim de reducció |
|---|---|
| Anterior al 26 de maig de 2023 | Es manté el règim anterior, amb reducció del 60% quan sigui procedent |
| Des del 26 de maig de 2023 i abans de l’1 de desembre de 2026 | Es manté el règim vigent a 31 de desembre de 2025, amb reduccions del 50%, 60%, 70% o 90%, segons els requisits |
| A partir de l’1 de desembre de 2026 | S’aplica el nou sistema |
Aquesta distinció s’ha de completar amb la regla específica de la reducció del 80% per a determinades pròrrogues tàcites.
Els requisits s’han de complir en formalitzar el contracte i mantenir-se durant la seva vigència. Si un mateix rendiment compleix les condicions de diverses reduccions, s’aplica la de major quantia.
La norma també exigeix declarar correctament els rendiments. Les reduccions no s’apliquen a la part del rendiment que es regularitzi en una comprovació o inspecció per ingressos omesos o despeses indegudament deduïdes. A més, s’exclouen els contractes que incompleixin les limitacions de renda de l’article 17.6 de la Llei d’arrendaments urbans.
Per a les reduccions vinculades a zones tensionades, cal comprovar que l’habitatge estigui situat en una zona recollida en la resolució ministerial corresponent.
La reforma incorpora una deducció estatal del 10% de les quantitats satisfetes pel lloguer de l’habitatge habitual, per als contribuents amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros anuals.
Aquest límit es refereix a la base imposable de l’IRPF. Per valorar si es compleix, cal revisar les dades fiscals del contribuent, sense equiparar-lo directament al salari brut anual.
La deducció té una base màxima que varia segons la base imposable:
| Base imposable anual | Base màxima de la deducció |
|---|---|
| Igual o inferior a 23.007,20 € | 11.630 € |
| Superior a 23.007,20 € i inferior a 33.007,20 € | 11.630 € − [1,163 × (base imposable − 23.007,20 €)] |
| Igual o superior a 33.007,20 € | Sense dret a aquesta deducció |
La deducció màxima teòrica és, per tant, de 1.163 euros anuals, subjecta a les quantitats efectivament satisfetes, als requisits legals i a la quota disponible.
Per aplicar-la, durant almenys la meitat del període impositiu, ni el contribuent ni cap membre de la seva unitat familiar poden ser titulars, individualment o conjuntament, de la totalitat del ple domini o d’un dret real d’ús o gaudi sobre un altre habitatge situat a menys de 50 quilòmetres de l’habitatge arrendat.
La norma exceptua els casos en què una resolució administrativa o judicial impedeixi utilitzar aquell altre habitatge com a residència. Per això, cal revisar tant la titularitat dels immobles com els drets que hi puguin tenir els membres de la unitat familiar.
La nova deducció es podrà tenir en compte en la declaració de l’exercici 2026, que es presentarà el 2027, si es compleixen les condicions exigides.
Els contribuents que conservin el dret a la deducció estatal transitòria per contractes anteriors a l’1 de gener de 2015 hauran de revisar quin règim els correspon aplicar: no es poden acumular la nova deducció i el règim transitori per al mateix habitatge i període impositiu.
La titularitat de determinats immobles pot generar una renda a declarar a l’IRPF encara que no produeixin ingressos efectius. És el cas, amb les excepcions legals, dels immobles urbans a disposició dels seus titulars que no constitueixen l’habitatge habitual, no estan afectes a una activitat econòmica i no generen rendiments del capital. La regulació també inclou determinats immobles rústics amb construccions.
A partir de l’1 de gener de 2027, la renda imputada es calcularà aplicant una escala progressiva sobre la suma dels valors cadastrals dels immobles inclosos en aquest règim:
| Tram de la suma dels valors cadastrals computables | Percentatge aplicable al tram |
|---|---|
| Fins a 100.000 € | 1,1% |
| De 100.000 € a 500.000 € | 1,5% |
| De 500.000 € a 1.000.000 € | 2% |
| A partir d’1.000.000 € | 3% |
L’escala s’aplica per trams. Superar un llindar no comporta aplicar el percentatge més alt a tot el valor cadastral.
Per exemple, si els immobles computables d’un contribuent sumen un valor cadastral de 300.000 euros i estan a la seva disposició durant tot l’any, la renda imputada serà:
| Tram | Renda imputada |
|---|---|
| Primers 100.000 euros | 1.100 € |
| 200.000 euros restants | 3.000 € |
| Total de renda imputada | 4.100 € |
Aquesta quantitat és la renda que s’incorpora al càlcul de l’IRPF; la quota final dependrà de la situació fiscal del contribuent.
El valor cadastral de cada immoble es computarà proporcionalment als dies que corresponguin dins del període impositiu. Això és rellevant quan l’immoble només hagi estat a disposició del titular durant una part de l’any.
Si l’immoble no té valor cadastral o aquest no s’ha notificat al titular, es computarà el 50% del major entre el valor comprovat per l’Administració a efectes d’altres tributs i el preu, contraprestació o valor d’adquisició.
Es mantenen fora de la imputació l’habitatge habitual i el sòl no edificat. Tampoc s’estimarà renda pels immobles en construcció o que no siguin susceptibles d’ús per raons urbanístiques.
Abans que entri en funcionament l’escala progressiva, la norma amplia a l’exercici 2026 la regla que permet aplicar l’1,1% als immobles situats en municipis amb valors cadastrals revisats, modificats o determinats mitjançant un procediment de valoració col·lectiva general, quan aquests valors hagin entrat en vigor a partir de l’1 de gener de 2012.
Per tant, la imputació corresponent a la Renda 2026 i la de la Renda 2027 s’hauran de calcular amb regles diferents.
Des de l’1 de gener de 2027, es modifica el rendiment mínim que s’ha de declarar quan l’arrendatari, cessionari o adquirent del dret sobre l’immoble sigui el cònjuge o un familiar, inclosos els parents per afinitat, fins al tercer grau.
El rendiment net total no podrà ser inferior al resultat d’aplicar al valor cadastral un percentatge mitjà efectiu vinculat a la nova escala. Per calcular-lo, s’hauran de tenir en compte tant els immobles subjectes a imputació de rendes com els afectats per aquesta regla de parentiu.
Això fa necessari revisar els arrendaments a familiars amb rendes reduïdes, perquè l’import cobrat pot no coincidir amb el rendiment mínim exigible fiscalment.
La reforma incorpora altres mesures que poden afectar operacions o situacions patrimonials concretes.
Es preveu una exempció sobre el guany patrimonial obtingut en transmissions oneroses d’habitatges a determinats ens i entitats del sector públic dedicats a la promoció i gestió d’habitatge social i assequible.
La mesura s’aplica a transmissions efectuades entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, sempre que el valor total de transmissió sigui inferior a 800.000 euros i es compleixin els requisits legals. Entre aquests, s’exigeix que l’habitatge hagi estat desocupat, de manera continuada i sense causa justificada, durant els dos anys immediatament anteriors.
L’exempció és del 100% quan el valor de transmissió no supera els 200.000 euros. Entre aquesta quantitat i els 800.000 euros, el percentatge es redueix progressivament segons la fórmula legal. També es preveu una via específica d’exempció per reinversió per a la part no exempta, subjecta a condicions i al calendari de desenvolupament corresponent.
La modificació del Reglament de l’IRPF preserva, a efectes de determinades exempcions per transmissió, la consideració d’habitatge habitual per a persones majors de 65 anys o en situació de dependència severa o gran dependència que hagin traslladat la residència a un centre especialitzat o al domicili d’un familiar fins al tercer grau, per raó de l’edat o de la dependència.
També regula els casos de separació, divorci o nul·litat en què un cònjuge hagi hagut d’abandonar l’habitatge. En aquests supòsits, el requisit d’ocupació efectiva es pot entendre complert quan concorri en el cònjuge que hi ha continuat residint.
L’impacte de la reforma dependrà de les circumstàncies de cada immoble i de cada contribuent. Per als propietaris, serà especialment rellevant conservar el contracte anterior, acreditar l’última renda actualitzada i comprovar la situació de l’habitatge respecte dels índexs de referència i les zones tensionades. També caldrà documentar les rehabilitacions i identificar correctament les pròrrogues.
Per als llogaters, la revisió s’haurà de centrar en la base imposable, les quantitats satisfetes i els drets sobre altres habitatges de la unitat familiar. Els titulars de diversos immobles, al seu torn, hauran de valorar l’efecte de l’escala progressiva a partir de 2027.