La Resolución 5/2026 aclara qué inmuebles computan para determinar la condición de gran tenedor en Cataluña. Revisar el patrimonio del adquirente antes de formalizar una compra es esencial para calcular su coste fiscal.
La fiscalidad de una adquisición inmobiliaria depende también del patrimonio que ya tiene el comprador. En Cataluña, la compra de viviendas por parte de personas físicas o jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores está sujeta, con las excepciones previstas, a un tipo del 20% en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP.
La Resolución 5/2026 de la Dirección General de Tributos y Juego concreta los efectos de las modificaciones introducidas por la Ley 11/2026 en esta definición. Las precisiones afectan a las operaciones devengadas a partir del 14 de julio de 2026.
Por un lado, las viviendas situadas en suelo rústico, como las masías, quedan excluidas del cómputo. Desde esa fecha, solo se consideran los inmuebles urbanos de uso residencial, tanto dentro como fuera de las zonas tensionadas.
Por otro lado, las viviendas situadas en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado se contabilizan conjuntamente, aunque pertenezcan a distintas zonas declaradas. Por tanto, la distribución de los inmuebles entre estas zonas ya no impide alcanzar el umbral de cinco viviendas.
Por ejemplo, una sociedad propietaria del 100% de tres viviendas en una zona tensionada y de dos en otra alcanza el umbral de cinco con el cómputo conjunto. Si adquiere otra vivienda en una operación sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, esta condición puede comportar la aplicación del tipo del 20%.
Para las empresas y los particulares con patrimonio inmobiliario, estos criterios pueden modificar el coste previsto de una adquisición y las necesidades de financiación asociadas. El análisis previo debe tener en cuenta la fecha de la operación, la naturaleza y ubicación de los inmuebles, las titularidades y las posibles excepciones aplicables.