El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica diversos preceptos de la Ley del IVA con efectos sobre propietarios, arrendadores, empresas de reformas, promotores y compradores de vivienda protegida.
Las tres novedades comparten la misma fecha de aplicación, el 1 de diciembre de 2026, pero cada una tiene requisitos específicos. La duración del alquiler, el uso del inmueble, las características de las obras y la calificación administrativa de la vivienda determinarán el tratamiento fiscal de cada operación.
La norma, publicada en el BOE del 7 de octubre, ha sido convalidada por la Diputación Permanente del Congreso. El acuerdo de convalidación se ha publicado en el BOE del 13 de noviembre de 2026.
La reforma excluye de la exención del IVA los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando se cumplan conjuntamente estas condiciones:
Estos arrendamientos pasarán a tributar al tipo reducido del 10%. La novedad es que, en estos casos, la tributación ya no dependerá de la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Por tanto, una vivienda amueblada alquilada durante una semana puede quedar sujeta al 10% aunque solo se ofrezca el alojamiento, siempre que se cumplan las condiciones indicadas.
La norma establece una excepción para los arrendamientos de hasta 30 noches que se produzcan en el apartamento o vivienda donde el arrendador tenga su residencia habitual.
Ahora bien, esta excepción debe diferenciarse del supuesto en el que se presten servicios propios de la industria hotelera. La reforma mantiene la tributación de los arrendamientos en los que el arrendador se compromete a ofrecer servicios de esta naturaleza, como restauración, limpieza durante la estancia o lavado de ropa.
En consecuencia, es necesario valorar tanto la duración y el uso de la vivienda como los servicios efectivamente prestados. Tampoco puede concluirse que cualquier alquiler superior a 30 noches esté exento: deberá analizarse conforme a las reglas generales del impuesto.
Para los arrendadores afectados, el cambio hace necesario revisar los precios anunciados, las condiciones de las reservas y la facturación para incorporar correctamente el IVA que corresponda.
La segunda medida amplía la aplicación del tipo reducido del 10% a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, con independencia de la condición del arrendador.
Esta ampliación es relevante porque permite incluir estas viviendas dentro del supuesto de tipo reducido, siempre que se cumplan todos los requisitos legales. El hecho de que el inmueble esté destinado al alquiler habitual no permite, por sí solo, aplicar el 10% a cualquier reforma.
La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de renovación o reparación.
Este plazo se refiere a la finalización de la construcción o rehabilitación, y no a la fecha en que el propietario adquirió el inmueble.
La empresa o profesional que ejecuta las obras no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no puede superar el 40% de la base imponible de la operación.
Por ejemplo, en una obra con una base imponible de 10.000 euros, el coste de los materiales aportados por quien la ejecuta no puede superar los 4.000 euros para cumplir este requisito.
La contraprestación de las obras debe satisfacerse mediante:
Por tanto, el pago en efectivo no cumple esta condición para aplicar el tipo reducido. Es necesario conservar la documentación que acredite el pago.
La Agencia Tributaria precisa que el nuevo requisito sobre los medios de pago también se aplica a las obras en viviendas de uso particular.
Así, el cambio no afecta exclusivamente a los propietarios que reformen una vivienda para alquilarla. Las personas que encarguen obras en su propia vivienda también deberán tener presente esta condición para aplicar el 10% dentro de este régimen.
Antes de emitir o aceptar una factura con IVA reducido, conviene comprobar el destino de la vivienda, la antigüedad exigida, el coste de los materiales y el sistema de pago. También es necesario distinguir las obras de renovación y reparación de las actuaciones que puedan tener otro tratamiento fiscal.
La tercera novedad incorpora expresamente al tipo superreducido del 4% las entregas de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, cuando las realicen sus promotores.
Esta categoría se añade a las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública ya previstas en este precepto.
El tipo del 4% también comprende los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos plazas de garaje.
Para aplicar este tipo es necesario comprobar la calificación administrativa concreta del inmueble y que la entrega la realice el promotor en los términos previstos legalmente.
Por tanto, la denominación genérica de «vivienda protegida» no es suficiente para determinar el tipo de IVA, ni esta ampliación implica que cualquier transmisión posterior de la misma vivienda tribute al 4%.
En las operaciones que incluyan aparcamientos u otros anexos, también será necesario verificar que se cumplen las condiciones de ubicación y transmisión conjunta.
| Operación | Tratamiento desde el 1 de diciembre de 2026 | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Alquiler de un apartamento o vivienda amueblados de hasta 30 noches a un mismo arrendatario | IVA del 10% | Que no sea la residencia habitual del arrendador, sin perjuicio de las reglas sobre servicios hoteleros |
| Obras de renovación o reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual | Posibilidad de aplicar el 10% | Antigüedad mínima de dos años, materiales dentro del límite del 40% y pago mediante los medios bancarios admitidos |
| Entrega por parte del promotor de una vivienda protegida con calificación permanente o indefinida | IVA del 4% | Calificación administrativa exigida y condiciones legales de la entrega |
| Garajes y anexos de estas viviendas | Inclusión en el 4% | Mismo edificio, transmisión conjunta y máximo de dos plazas de garaje |
La aplicación temporal deberá revisarse conforme a las reglas de devengo del IVA. En operaciones con anticipos, pagos parciales o prestaciones que se extiendan antes y después del 1 de diciembre, conviene determinar el tratamiento de cada importe antes de facturar.