El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre, incorpora diversas medidas que afectan a la tributación de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Los cambios inciden tanto en los ingresos que obtienen los propietarios por el alquiler como en las deducciones de los arrendatarios y en las rentas que deben declarar los titulares de determinados inmuebles que no están arrendados.
Las medidas tienen diferentes fechas de aplicación. Algunas afectan a la Renta 2026, mientras que el nuevo régimen de reducciones se vincula a los contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026 y la escala progresiva de imputación de rentas se aplicará desde el 1 de enero de 2027.
| Medida | Aplicación |
|---|---|
| Prórroga de la regla especial de imputación de rentas del 1,1% para determinados inmuebles | Ejercicio 2026 |
| Nueva deducción estatal del 10% por el alquiler de la vivienda habitual | Aplicable a la Renta 2026, con los requisitos legales |
| Nuevo régimen de reducciones de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual | Contratos celebrados a partir del 1 de diciembre de 2026 |
| Reducción del 80% en determinadas prórrogas tácitas | Con los requisitos específicos del régimen transitorio |
| Nueva escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias y modificación del rendimiento mínimo en caso de parentesco | Desde el 1 de enero de 2027 |
El calendario obliga a diferenciar entre la entrada en vigor de la norma, la fecha de celebración del contrato y el ejercicio fiscal al que corresponde cada medida.
La norma modifica las reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario derivados del alquiler de viviendas destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo, una vez descontados los gastos fiscalmente deducibles. Por tanto, una reducción del 100% puede dejar sin tributación este rendimiento, pero no significa que Hacienda devuelva al propietario el importe del alquiler.
El nuevo sistema diferencia según si la vivienda ya estaba alquilada, si se alquila por primera vez o si concurren circunstancias como el alquiler social o una rehabilitación. En varios supuestos, también exige que el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor.
Cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato y no sea gran tenedor en ese momento, habrá que comparar la renta inicial con la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada, si corresponde, la cláusula de actualización anual.
Si la renta se reduce en más de un 5%, las reducciones pueden llegar al 100%:
| Situación del nuevo contrato, con una rebaja superior al 5% | Reducción |
|---|---|
| Nuevo contrato con el mismo arrendatario, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o la última de las prórrogas previstas legalmente | 100% |
| Nuevo contrato con otro arrendatario y renta inicial inferior al límite máximo del sistema de índices de referencia o valor aplicable | 100% |
| Si no se cumplen las condiciones anteriores, vivienda en zona tensionada y arrendatario de entre 18 y 35 años | 95% |
| Si no corresponden los porcentajes anteriores, vivienda en zona tensionada | 90% |
| Si no corresponden los porcentajes anteriores, arrendatario de entre 18 y 35 años | 85% |
| Resto de casos de este supuesto de rebaja | 70% |
Si la renta inicial no supera la anterior, pero no se cumplen los requisitos para aplicar las reducciones superiores, la reducción será del 50%.
Si la renta aumenta, el porcentaje de reducción disminuye según el incremento:
| Incremento respecto a la última renta actualizada | Reducción |
|---|---|
| Superior al 0% y hasta el 5% | 40% |
| Superior al 5% y hasta el 10% | 30% |
| Superior al 10% y hasta el 15% | 25% |
| Superior al 15% y hasta el 20% | 20% |
| Superior al 20% | 15% |
Estos porcentajes fiscales deben interpretarse conjuntamente con las limitaciones legales sobre el precio del alquiler. La previsión de una reducción fiscal para un incremento de renta no autoriza a superar los límites que sean aplicables al contrato.
Cuando el contribuyente alquile la vivienda por primera vez y no sea gran tenedor en el momento de celebrar el contrato, se establecen los siguientes porcentajes:
| Circunstancia | Reducción |
|---|---|
| Renta inicial inferior al límite máximo del sistema de índices de referencia o valor aplicable | 100% |
| Si no corresponde el porcentaje anterior, vivienda en zona tensionada y arrendatario de entre 18 y 35 años | 95% |
| Si no corresponden los porcentajes anteriores, vivienda en zona tensionada | 90% |
| Si no corresponden los porcentajes anteriores, arrendatario de entre 18 y 35 años | 85% |
| Renta igual o superior al límite de referencia, cuando no corresponda una reducción superior | 50% |
Cuando haya varios arrendatarios y la reducción dependa de la edad, el beneficio se aplicará a la parte del rendimiento neto que corresponda proporcionalmente a las personas que cumplan este requisito.
La reforma también prevé:
En este último caso, hay que comprobar que las obras cumplen el concepto fiscal de rehabilitación. La realización de obras de mantenimiento o de una reforma ordinaria no permite dar por cumplido este requisito.
Se prevé una reducción del 80% durante la prórroga tácita regulada en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta de referencia establecido por la norma.
El régimen transitorio permite aplicar esta reducción con independencia de la fecha inicial del contrato, siempre que el plazo mínimo de cinco años del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos finalice con posterioridad al 1 de diciembre de 2026 y se cumplan el resto de condiciones. Por tanto, hay que identificar qué tipo de prórroga se está produciendo.
La reforma no traslada automáticamente todos los contratos existentes al nuevo sistema. El régimen transitorio mantiene tratamientos diferentes según la fecha de celebración:
| Fecha del contrato | Régimen de reducción |
|---|---|
| Anterior al 26 de mayo de 2023 | Se mantiene el régimen anterior, con reducción del 60% cuando proceda |
| Desde el 26 de mayo de 2023 y antes del 1 de diciembre de 2026 | Se mantiene el régimen vigente a 31 de diciembre de 2025, con reducciones del 50%, 60%, 70% o 90%, según los requisitos |
| A partir del 1 de diciembre de 2026 | Se aplica el nuevo sistema |
Esta distinción debe completarse con la regla específica de la reducción del 80% para determinadas prórrogas tácitas.
Los requisitos deben cumplirse al formalizar el contrato y mantenerse durante su vigencia. Si un mismo rendimiento cumple las condiciones de varias reducciones, se aplica la de mayor cuantía.
La norma también exige declarar correctamente los rendimientos. Las reducciones no se aplican a la parte del rendimiento que se regularice en una comprobación o inspección por ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos. Además, se excluyen los contratos que incumplan las limitaciones de renta del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para las reducciones vinculadas a zonas tensionadas, hay que comprobar que la vivienda esté situada en una zona recogida en la resolución ministerial correspondiente.
La reforma incorpora una deducción estatal del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, para los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
Este límite se refiere a la base imponible del IRPF. Para valorar si se cumple, hay que revisar los datos fiscales del contribuyente, sin equipararlo directamente al salario bruto anual.
La deducción tiene una base máxima que varía según la base imponible:
| Base imponible anual | Base máxima de la deducción |
|---|---|
| Igual o inferior a 23.007,20 € | 11.630 € |
| Superior a 23.007,20 € e inferior a 33.007,20 € | 11.630 € − [1,163 × (base imponible − 23.007,20 €)] |
| Igual o superior a 33.007,20 € | Sin derecho a esta deducción |
La deducción máxima teórica es, por tanto, de 1.163 euros anuales, sujeta a las cantidades efectivamente satisfechas, a los requisitos legales y a la cuota disponible.
Para aplicarla, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar pueden ser titulares, individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda arrendada.
La norma exceptúa los casos en los que una resolución administrativa o judicial impida utilizar esa otra vivienda como residencia. Por ello, hay que revisar tanto la titularidad de los inmuebles como los derechos que puedan tener sobre ellos los miembros de la unidad familiar.
La nueva deducción se podrá tener en cuenta en la declaración del ejercicio 2026, que se presentará en 2027, si se cumplen las condiciones exigidas.
Los contribuyentes que conserven el derecho a la deducción estatal transitoria por contratos anteriores al 1 de enero de 2015 deberán revisar qué régimen les corresponde aplicar: no se pueden acumular la nueva deducción y el régimen transitorio para la misma vivienda y período impositivo.
La titularidad de determinados inmuebles puede generar una renta que debe declararse en el IRPF aunque no produzcan ingresos efectivos. Es el caso, con las excepciones legales, de los inmuebles urbanos a disposición de sus titulares que no constituyen la vivienda habitual, no están afectos a una actividad económica y no generan rendimientos del capital. La regulación también incluye determinados inmuebles rústicos con construcciones.
A partir del 1 de enero de 2027, la renta imputada se calculará aplicando una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles incluidos en este régimen:
| Tramo de la suma de los valores catastrales computables | Porcentaje aplicable al tramo |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1,1% |
| De 100.000 € a 500.000 € | 1,5% |
| De 500.000 € a 1.000.000 € | 2% |
| A partir de 1.000.000 € | 3% |
La escala se aplica por tramos. Superar un umbral no implica aplicar el porcentaje más alto a todo el valor catastral.
Por ejemplo, si los inmuebles computables de un contribuyente suman un valor catastral de 300.000 euros y están a su disposición durante todo el año, la renta imputada será:
| Tramo | Renta imputada |
|---|---|
| Primeros 100.000 euros | 1.100 € |
| 200.000 euros restantes | 3.000 € |
| Total de renta imputada | 4.100 € |
Esta cantidad es la renta que se incorpora al cálculo del IRPF; la cuota final dependerá de la situación fiscal del contribuyente.
El valor catastral de cada inmueble se computará proporcionalmente a los días que correspondan dentro del período impositivo. Esto es relevante cuando el inmueble solo haya estado a disposición del titular durante una parte del año.
Si el inmueble no tiene valor catastral o este no se ha notificado al titular, se computará el 50% del mayor entre el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición.
Se mantienen fuera de la imputación la vivienda habitual y el suelo no edificado. Tampoco se estimará renta por los inmuebles en construcción o que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas.
Antes de que entre en funcionamiento la escala progresiva, la norma amplía al ejercicio 2026 la regla que permite aplicar el 1,1% a los inmuebles situados en municipios con valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general, cuando dichos valores hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
Por tanto, la imputación correspondiente a la Renta 2026 y la de la Renta 2027 deberán calcularse con reglas diferentes.
Desde el 1 de enero de 2027, se modifica el rendimiento mínimo que debe declararse cuando el arrendatario, cesionario o adquirente del derecho sobre el inmueble sea el cónyuge o un familiar, incluidos los parientes por afinidad, hasta el tercer grado.
El rendimiento neto total no podrá ser inferior al resultado de aplicar al valor catastral un porcentaje medio efectivo vinculado a la nueva escala. Para calcularlo, deberán tenerse en cuenta tanto los inmuebles sujetos a imputación de rentas como los afectados por esta regla de parentesco.
Esto hace necesario revisar los arrendamientos a familiares con rentas reducidas, porque el importe cobrado puede no coincidir con el rendimiento mínimo exigible fiscalmente.
La reforma incorpora otras medidas que pueden afectar a operaciones o situaciones patrimoniales concretas.
Se prevé una exención sobre la ganancia patrimonial obtenida en transmisiones onerosas de viviendas a determinados organismos y entidades del sector público dedicados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
La medida se aplica a transmisiones efectuadas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, siempre que el valor total de transmisión sea inferior a 800.000 euros y se cumplan los requisitos legales. Entre estos, se exige que la vivienda haya estado desocupada, de manera continuada y sin causa justificada, durante los dos años inmediatamente anteriores.
La exención es del 100% cuando el valor de transmisión no supera los 200.000 euros. Entre esta cantidad y los 800.000 euros, el porcentaje se reduce progresivamente según la fórmula legal. También se prevé una vía específica de exención por reinversión para la parte no exenta, sujeta a condiciones y al calendario de desarrollo correspondiente.
La modificación del Reglamento del IRPF preserva, a efectos de determinadas exenciones por transmisión, la consideración de vivienda habitual para personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que hayan trasladado su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado, por razón de la edad o de la dependencia.
También regula los casos de separación, divorcio o nulidad en los que un cónyuge haya tenido que abandonar la vivienda. En estos supuestos, el requisito de ocupación efectiva se puede entender cumplido cuando concurra en el cónyuge que ha continuado residiendo en ella.
El impacto de la reforma dependerá de las circunstancias de cada inmueble y de cada contribuyente. Para los propietarios, será especialmente relevante conservar el contrato anterior, acreditar la última renta actualizada y comprobar la situación de la vivienda respecto a los índices de referencia y las zonas tensionadas. También habrá que documentar las rehabilitaciones e identificar correctamente las prórrogas.
Para los inquilinos, la revisión deberá centrarse en la base imponible, las cantidades satisfechas y los derechos sobre otras viviendas de la unidad familiar. Los titulares de varios inmuebles, por su parte, deberán valorar el efecto de la escala progresiva a partir de 2027.