La usucapión es un mecanismo legal mediante el cual se puede adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión pacífica, continuada y de buena fe durante un determinado periodo de tiempo. Este proceso se puede aplicar tanto a bienes muebles como inmuebles, e incluso a ciertos elementos comunes en comunidades de propietarios, siempre que estos cumplan ciertos requisitos. Pero, ¿cuándo es posible usucapir elementos comunes en una comunidad de propietarios? ¿Y cuáles son los límites de esta figura?
Los elementos comunes de un edificio o comunidad de propietarios son aquellos espacios o instalaciones que pertenecen a todos los propietarios de manera conjunta, como por ejemplo escaleras, patios, terrazas comunitarias o zonas de instalaciones. La Ley de Propiedad Horizontal regula el uso y administración de estos elementos, los cuales no se pueden vender ni desafectar sin el consentimiento de todos los copropietarios o de acuerdo con el que establezcan los estatutos de la comunidad.
La usucapión se podría plantear en casos donde un propietario ha tenido la posesión exclusiva de un elemento común no esencial, como un trastero o una terraza, durante un largo periodo de tiempo. Si la posesión se ha ejercido de manera pacífica y con aparente buena fe, es posible iniciar el proceso de usucapión de estos elementos desafectados.
Una distinción clave en este tipo de situaciones es la diferencia entre los elementos comunes esenciales y no esenciales. Los elementos comunes esenciales son aquellos que son necesarios para el funcionamiento y la seguridad del edificio, como las estructuras de apoyo, las fachadas o las instalaciones de suministro de agua y electricidad. Estos no se pueden desafectar ni convertir en elementos privativos de ningún propietario individual, puesto que son imprescindibles para la integridad de la comunidad.
Por otro lado, los elementos comunes no esenciales, como pueden ser ciertos trasteros, zonas de aparcamiento o terrazas comunitarias de uso compartido, podrían ser susceptibles de desafectación y posterior usucapión, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Para que se pueda adquirir la propiedad de un elemento común desafectado mediante usucapión, es necesario cumplir con los requisitos siguientes:
– La posesión tiene que ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe
– Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte años para los inmuebles
Para que un elemento común pueda ser desafectado y se pueda convertir en privativo, hace falta que no sea esencial para el funcionamiento del edificio y que se cumplan los requisitos establecidos por la ley. Generalmente, la desafectación de un elemento común implica que la comunidad de propietarios acuerde que este elemento ya no forma parte de los espacios comunes y que puede ser asignado o vendido a uno de los copropietarios.
Este acuerdo tiene que ser aprobado en junta por unanimidad, o en algunos casos, de acuerdo con los porcentajes de voto establecidos en los estatutos. Una vez desafectado, el elemento se puede inscribir al Registro de la Propiedad como bien privativo.