El cambio de uso de un inmueble, como por ejemplo convertir un local comercial en vivienda, es una práctica que ha ido en aumento. Sin embargo, para formalizar esta modificación y registrarla correctamente, hay que cumplir con unos requisitos legales muy específicos. En este artículo, explicamos qué implica este proceso y los pasos necesarios para llevarlo a cabo, basándonos en una reciente resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP).
Para poder inscribir el cambio de uso de un local a vivienda mediante prescripción, es esencial que este uso sea compatible con el planeamiento urbanístico de la zona. Esto significa que la modificación tiene que respetar la normativa urbanística vigente. Además, hay que acreditar la fecha de finalización de las obras que permitieron el cambio de uso, puesto que esta fecha es clave para determinar el momento en que empieza el cómputo del plazo de prescripción.
En algunas comunidades autónomas el plazo de prescripción para el restablecimiento de la legalidad urbanística es desde que las obras están completamente finalizadas. Este plazo implica que, una vez transcurrida, la propiedad puede conservar el uso residencial si este es permitido por el planeamiento, aunque no se hayan obtenido todas las licencias correspondientes. Aun así, si el uso residencial no está permitido por el planeamiento, este no puede adquirirse por prescripción.
Para que se pueda inscribir este cambio en el Registro de la Propiedad, es necesario acreditar documentalmente la fecha de finalización de las obras. Esto se puede hacer a través de un certificado de un técnico competente que certifique la antigüedad de las obras y el uso del inmueble como vivienda. Sin embargo, tal como indica la resolución de la DGSJFP, este certificado tiene que incluir la fecha exacta en que se acabaron las reformas que permitieron el uso residencial. Sin esta información, no se puede proceder a la inscripción.
Además, no es suficiente presentar solo una declaración responsable. Cuando el cambio de uso afecta terceros, como futuros compradores, es imprescindible que haya un control administrativo que valide este cambio, asegurando la transparencia y la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.