1. SU APLICACIÓN
Como cuestión previa, cabe decir que el Gobierno de Cataluña ha presentado un recurso de inconstitucionalidad contra esta ley, ya que vulnera competencias de la Generalitat, pero mientras no se resuelva, se aplica la ley, de la cual destacamos los siguientes aspectos:
La ley de vivienda 12/2023 de 24 de mayo entró en vigor el día 26 de mayo de 2023. Sin embargo, hay una parte de su redacción que no será de aplicación automática, como es la regulación del precio del alquiler. Para que sea aplicable, será necesario que las Comunidades Autónomas declaren previamente Zonas de Mercado Residencial como zonas tensionadas y que elaboren un Índice de Precios. Actualmente en Cataluña ya hay declaradas las zonas tensionadas (ver Resolución de la Generalitat en el siguiente enlace: https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/?documentId=967258) pero aún no tenemos el índice de precios que según la ley española debe estar hecho para 2025. Está previsto que para 2024 el incremento máximo del precio de las viviendas sea del 3%, independientemente del incremento que resulte del IPC o cualquier otro índice. (Ver punto 7 de este documento)
2. ¿A QUÉ CONTRATOS DE ALQUILER SE APLICA?
La ley es de aplicación a los contratos de vivienda firmados después de su entrada en vigor, y no afectará a aquellos contratos que hayan sido firmados con anterioridad. Estos continuarán regulándose por la norma vigente en el momento de su firma.
Las limitaciones al precio del alquiler y las repercusiones de determinados gastos, solo serán de aplicación a contratos sobre viviendas que estén ubicadas en una zona declarada como zona de mercado residencial tensionada. En Osona lo son los municipios de MANLLEU, TONA, TORELLÓ y VIC.
3. ¿CÓMO AFECTA ESTA LEY AL PRECIO DEL ALQUILER Y A SU CONTENCIÓN?
La ley introduce una limitación del precio de alquiler que solo se aplicará en los casos en que la vivienda se encuentre en una área tensionada, independientemente de si se trata de un gran tenedor o no.
Ahora bien, para los pequeños propietarios, la renta del nuevo contrato no podrá superar la del contrato anterior más IPC que haya estado vigente en los últimos cinco (5) años. Se podrá incrementar en un máximo del 10% si se da alguno de los supuestos previstos en el punto 5 de este documento.
Si el pequeño propietario no ha tenido previamente alquilado el piso durante los 5 años anteriores a la realización del nuevo contrato, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable a los índices de referencia que se deben determinar a más tardar antes de finalizar el 2024.
Cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos en zonas tensionadas estará limitada a la renta del contrato anterior o al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que aún no se encuentra definido. Esta misma limitación también se aplicará si durante los últimos cinco años no ha habido ningún contrato de arrendamiento vigente, y la vivienda está en una zona de mercado tensionado.
4. ¿QUÈ ES UN GRAN TENEDOR?
A efectos de esta ley, será considerado gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Esta definición se podrá rebajar a 5 o más inmuebles de uso residencial en entornos de mercado residencial tensionado, a partir de que lo apruebe el “Ministerio de Vivienda” que aún no lo ha hecho.
5. ¿HAY ALGUNA EXCEPCIÓN A ESTA LIMITACIÓN DE PRECIO?
Sí. En determinados supuestos está permitido un incremento adicional del 10% sobre la renta del contrato de arrendamiento. Esta subida solo será legal en caso de que se justifique una rehabilitación de la vivienda en los últimos 2 años, mejoras que generen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando la duración del contrato sea de 10 años o más o se pacten prórrogas obligatorias.
6. ¿CÓMO AFECTA ESTA LEY A LA REPERCUSIÓN DE CUOTAS O GASTOS A CARGO DE LA PARTE ARRENDATARIA/INQUILINA?
En caso de que se trate de un contrato de alquiler de un inmueble situado en una área declarada como tensionada, no se podrán repercutir a la inquilina cuotas o gastos (tales como IBI, gastos ordinarios de Comunidad, etc) que no estuvieran previstos en el contrato de arrendamiento anterior.
7. ¿CÓMO AFECTA ESTA LEY A LAS ACTUALITZACIONES ANUALES DEL PRECIO DEL CONTRATO EN BASE AL IPC?
La ley determina que las actualizaciones anuales de la renta de los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (todos los firmados posteriormente a 1994), se pueden negociar con el arrendador. En caso de que no haya acuerdo, la actualización no podrá exceder el límite del 2% y durante el 2024 del 3%. Después se espera que el índice ya esté aprobado (2025).
8. ¿CÓMO AFECTA ESTA LEY AL PAGO DE LOS HONORARIOS DE LAS INMOBILIARIAS?
A partir de ahora, los honorarios de la inmobiliaria siempre deberán correr a cargo de la propiedad, sea cual sea su forma jurídica y el número de inmuebles que tenga (persona física o jurídica, gran tenedor o pequeño tenedor).
9. ¿QUÉ SON LAS PRÓRROGAS PREVISTAS EN LA NUEVA LEY?
La ley prevé una prórroga obligatoria una vez finalicen los contratos de viviendas que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Estatal. Estas prórrogas pueden tener una duración de hasta 3 años. En cualquier caso, esto será de aplicación de aquí a un mínimo de 5 años (cuando comiencen a terminarse los contratos firmados en el marco de la Ley de Vivienda).
Si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino una persona en situación de vulnerabilidad, esté o no en una área tensionada, la ley prevé una prórroga extraordinaria de un año.
10. ¿CUÁL ES LA DURACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE UNA ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO?
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años, que se puede ir prorrogando anualmente.
11. ¿CÓMO SE CONTROLARÁN LAS PERSONAS QUE NO PAGAN LAS RENTAS DE ALQUILER (LOS MOROSOS)?
La ley estatal de vivienda prevé la existencia futura de un registro de sentencias firmes por el impago de rentas.
12. ¿QUÉ REPERCUSIONES FISCALES PUEDE TENER LA NUEVA LEY DE VIVIENDA?
a/ Beneficios fiscales para los propietarios de contratos celebrados a partir del 26/5/23 (Disposición final 2a)
¿QUÉ SON LAS PRÓRROGAS PREVISTAS EN LA NUEVA LEY?
La ley prevé una prórroga obligatoria una vez finalicen los contratos de viviendas que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Estatal. Estas prórrogas pueden tener una duración de hasta 3 años. En cualquier caso, esto será de aplicación de aquí a un mínimo de 5 años (cuando comiencen a terminarse los contratos firmados en el marco de la Ley de Vivienda).
Si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino una persona en situación de vulnerabilidad, esté o no en una área tensionada, la ley prevé una prórroga extraordinaria de un año.
¿CUÁL ES LA DURACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE UNA ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO?
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años, que se puede ir prorrogando anualmente.
¿CÓMO SE CONTROLARÁN LAS PERSONAS QUE NO PAGAN LAS RENTAS DE ALQUILER (LOS MOROSOS)?
La ley estatal de vivienda prevé la existencia futura de un registro de sentencias firmes por el impago de rentas.
¿QUÉ REPERCUSIONES FISCALES PUEDE TENER LA NUEVA LEY DE VIVIENDA?
a/ Beneficios fiscales para los propietarios de contratos celebrados a partir del 26/5/23 (Disposición final 2a)
Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Por ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
a) Reducción del 90%, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado con una rebaja de al menos un 5% en relación con la última renta actualizada del contrato anterior del mismo inmueble.
b) Reducción del 70% en alquiler de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años, en contrato realizado por primera vez por el contribuyente.
c) Reducción del 70% en vivienda alquilada a la Administración Pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
d) Reducción del 60%, en viviendas objeto de una actuación de rehabilitación, en los dos años anteriores a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.
b/ Introducción del concepto de vivienda asequible incentivada
Se introduce una nueva figura de viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a los titulares de las cuales la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de otros tipos, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos o cualquier otra fórmula de tenencia temporal, para personas que por su nivel de ingresos no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado.
Cada municipio puede regular los beneficios que pueden ofrecer a quien destine la vivienda a alquiler asequible. En el caso de Vic, es necesario atender a lo que determina la oficina de vivienda municipal: OFICINA DE VIVIENDA DE VIC Vivienda – Ayuntamiento de Vic:
Actualmente, la renta máxima a cobrar por un alquiler asequible tramitado desde la oficina de vivienda del Ayuntamiento de Vic es de 650 euros (dependiendo de las características de la vivienda). En caso de acogerse a esta opción, se pueden obtener una serie de beneficios tales como:
· Subvención de 75 euros, 175 euros o 225 euros para pagar el IBI de la vivienda cedida en alquiler asequible.
· Seguro multirriesgo gratuito sobre el piso cedido en alquiler asequible durante todos los años de vida del contrato.
· Control de pago de la renta y gestión gratuita en caso de impago.
· Visitas periódicas a la vivienda.
· Régimen de cobertura del aval alquiler (mecanismo del Incasol que permite al propietario recuperar hasta seis meses de alquiler impagados una vez obtenida sentencia judicial).
c/. Recargo al IBI para las viviendas vacías (Disposición final 3a.)
Se contempla que los Ayuntamientos puedan gravar la vivienda vacía de forma continuada, por un periodo superior a dos (2) años, salvo causa justificada, con un recargo al Impuesto de Bienes Inmuebles que puede llegar al 50%, cuando se trate de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. El recargo podría llegar al 100% cuando haga más de tres (3) años que el inmueble esté desocupado, y también está previsto que los ayuntamientos puedan aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos adicionales si el titular tiene 2 o más inmuebles vacíos en el mismo término municipal.
13. LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA, ¿HASTA CUÁNDO PUEDE DURAR SU CALIFICACIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA?
Se debe garantizar siempre, como mínimo, un periodo de treinta años. Se establecen en el ámbito estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de treinta años.
14. ¿QUÉ HACEMOS ANTE UNA OCUPACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL Y/O DE SEGUNDA RESIDENCIA?
En este caso es muy importante llamar dentro de las primeras 24 horas a la consultoría Bosch, para poder solicitar las medidas legales urgentes.
15. ¿QUÉ DEBEN HACER LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS ANTE UNA OCUPACIÓN DE UNA VIVIENDA DEL EDIFICIO DE VECINOS?
Se recomienda a las comunidades de propietarios que establezcan protocolos de autoprotección (se aprueba vía mayoría simple) para que la solidaridad de los vecinos pueda demostrar la entrada flagrante de los ocupas en el mismo momento o en unas pocas horas previas. Es importante tener en cuenta que la Guardia Urbana o los MMEE solo declaran que ha habido una entrada flagrante en un piso/vivienda si tienen pruebas, y la actuación vecinal puede ser fundamental.